Как исправить кадастровую ошибку

Мы купили земельный участок в СНТ под Хабаровском. Он уже был приватизирован, состоял на кадастровом учете 9 лет. Но не были вынесены точки границ участка. Вызвали кадастрового инженера, оказалось, что мой участок должен быть на порядок сдвинут вправо, и не соответствует документам. Сосед, по сути, на нашей территории развел большую стройку. Я уже больше года добиваюсь от председателя СНТ, чтобы нам исправили документы. Но он предлагает подавать в суд.

Из-за этой неразберихи мы не можем начать на участке работать. Пока мы приводим в порядок документы, сосед засыпал овраг всяким хламом, свозит сюда весь строительный мусор. Что мне делать? Как исправить кадастровую ошибку?

Оксана Соколова, Хабаровск.

Отвечает Константин Лысенко, юрист, председатель общественного совета садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан при администрации Хабаровска.

Рассмотрим две ситуации, когда существует конфликт по границам земельных участков.

1. Границы земельного участка установлены в процессе межевания, но кто-либо из сторон считает, что по факту сосед захватил часть его территории.

В этом случае в кадастровом паспорте (ранее выдавались кадастровые планы) указано, что границы соответствуют результатам межевания. Следовательно, спор между соседями о границах связан с противоречием между документами на земельный участок (кадастровый паспорт, материалы межевания) и представлениями соседей о фактическом прохождении границы.

Для разрешения конфликта необходимо произвести «вынос точек на местности». Работа может быть выполнена только лицензированной землеустроительной компанией.

Суть заключается в установлении на местности поворотных точек, которые зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости и официально являются границами земельного участка. Поворотные точки рекомендуется закрепить установлением специальных межевых знаков. Это позволит наглядно показать, как проходит граница земельных участков.

После получения фактических данных, закрепление границ на местности, наступает стадия переговоров с соседями.

На этой стадии уже визуально определяется, где проходит граница, было ли её нарушение и с чьей стороны, и возможно ли разрешить спор путём устного соглашения об устранении нарушений границ.

В случае если все же конфликт не исчерпан, спор необходимо решать в судебном порядке: защита своих интересов. Это может быть иск об устранении нарушения третьими лицами права пользования земельным участком.

2. Если точные границы земельного участка не установлены, межевание не проводилось, собственники соседних земельных участков имеют разное представление о месте прохождения границ.

В этом случае соседние земельные участки состоят на кадастровом учёте условно, и их границы определены декларативно или не стоят на кадастровом учёте вовсе.

Следовательно, спор между соседями связан с фактическим отсутствием установленных границ.

Для разрешения конфликта также необходимо начать процесс межевания земельного участка. В процессе межевания рекомендуем осуществить измерение площади земельных участков не только своего земельного участка, но и земельных участков, окружающих спорные. Это даст возможность сравнить фактические площади земельных участков и площади, указанные в документах на землю.

При сопоставлении полученных данных можно будет установить излишки фактически используемых участков и недостающие площади.

Более того, путём сопоставления данных измерений площади окружающих земельных участков может быть выявлено, что захват территории произошёл совершенно в другом месте.

Границы земельного участка устанавливаются на основе геодезической съемки и существующих документов на землю. При геодезической съёмке важным аспектом является определение местоположения зданий и их расположение относительно границ земельного участка. Эти данные могут быть использованы при защите своих интересов, если сосед построил здание на границе земельных участков в нарушение существующих строительных норм.

На основании полученных объективных данных необходимо провести переговоры с соседями по установлению и согласованию границ земельного участка.

Важным документом межевого дела является акт согласования границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков, который подтверждает согласие соседей с установлением именно таких границ.

Однако в случае не достижения соглашения, конфликт разрешается в судебных органах. В этом случае судом будет рассматриваться комплекс факторов, в том числе, фактическое землепользование, результаты геодезической съёмки, существующие документы на землю, сопоставление площадей земельных участков, экспертные заключения.

Главное фото: freeimages.com